Comment optimiser un emprunt immobilier ?
Lors d'un emprunt immobilier, il est courant de mixer différentes sources de financement (Plan Epargne Logement, Prêt conventionnés...) entrainant ainsi différentes durées de remboursement et donc des mensualités qui disparaissent au fur et à mesure, mais qui sont parfois très élevées au début du crédit.
En général les banques proposent un prêt de lissage qui permet d'avoir une mensualité fixe tout au long de la durée de l'emprunt.
Mais ce prêt de lissage peut également être utilisé dans le but de diminuer le coût total de l'opération.
En général les banques proposent un prêt de lissage qui permet d'avoir une mensualité fixe tout au long de la durée de l'emprunt.
Mais ce prêt de lissage peut également être utilisé dans le but de diminuer le coût total de l'opération.
En effet il suffit d'utiliser le prêt de lissage comme un crédit in fine et de ne rembourser, durant la première période, que les intérêts d'emprunt du prêt long terme et pendant ce temps d'amortir le prêt court terme à un taux inférieur.
Déterminons la formule qui permettra d'optimiser le montant à emprunter sur deux durées.
Notations:
M : le montant de l’emprunt
T : le taux période (le mois)
N : le nombre de nombre de période (en mois)
m : la mensualité de l’emprunt
Les indices :
L : désigne le prêt Long Terme
C : désigne le prêt Court Terme
T : désigne le prêt du montant Total sur la durée et le taux Long Terme
L'égalité suivante doit être vérifiée
Prenons l'exemple suivant:
Soit un besoin d'emprunter 120000€
Supposons que la banque propose les taux suivants:
4.90% sur 25 ans
4.50% sur 15 ans
En combinant un prêt de 62653€ sur 25 ans & 57347€ sur 15 ans les remboursements seront de 694€53 pendant les 15 premières années puis de 661€47 les 10 années suivantes.
A comparer aux 694€53 pendant 25 ans avec un seul prêt, cela permet une économie de 3966€43
Soit un besoin d'emprunter 120000€
Supposons que la banque propose les taux suivants:
4.90% sur 25 ans
4.50% sur 15 ans
En combinant un prêt de 62653€ sur 25 ans & 57347€ sur 15 ans les remboursements seront de 694€53 pendant les 15 premières années puis de 661€47 les 10 années suivantes.
A comparer aux 694€53 pendant 25 ans avec un seul prêt, cela permet une économie de 3966€43
Avantages:
- Baisse du coût total de l'opération
- Réduction de la durée d'emprunt ou baisse de la mensualité au cours de la seconde période.
Inconvénients:
- 2 dossiers à monter
- parfois des frais de dossier plus importants que pour un seul prêt
Cliquez ici pour accéder à l'Outil de simulation
Quelques rappels :
Formule donnant le montant de la mensualité (Taux mensuel et N le nombre de mois)
Comment déterminer le montant d'emprunt pour une durée, un taux et une mensuaité donnée ?
